【持分土地】持分土地買賣應留意「分別共有」，或是「公同共有」

如果土地買賣所出售者為共有土地之一部分持分，買方取得的僅是一部分土地持分時，此時，買方是否可使用土地，可再區分為兩種情形來討論：分別共有，或是公同共有。

在分別共有土地之情形下，如果先前土地共有人對該土地有約定使用情形時，在買方明知或可得而知該土地使用約定之情況下，買方應受到該等約定之拘束，而買方在約定使用土地範圍內，通常得自由處分所持有買入的土地持分。

至於公同共有土地，其成立原因，不外乎繼承、合夥或祭祀公業。合夥與祭祀公業通常會約定土地的管理及處分決策方式，如委由祭祀公業管理人對公同共有土地進行管理及處分。然~繼承所生的土地公同共有情形，較容易衍生許多問題，因為於繼承發生時繼承人可能尚未約定土地使用範圍，甚至不知道被繼承人的土地位置，因此，通常不會對土地之使用方式有所約定，此時，買方如果向繼承人買入部分土地持分，卻在共有土地上興建建物，有可能會侵害其他共有人之權利，其他共有人得請求拆屋還地。

於此，買方於買受共有土地(部分持分時)，應注意其所買受土地是分別共有或公同共有？有無分管契約或約定使用方式？以避免於使用土地時侵害其他共有人之權利而衍生不必要的法律問題。

收購持分、繼承、共有土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生 

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